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6月前三周54城成交跌16.9% 樓市多空博弈加劇

發表時間:2014/6/30 10:02:34
6月前三周54城成交跌16.9% 樓市多空博弈加劇
 

據新金融觀察報,6月樓市成交數據的低迷毫無懸念,前22天54個重點監測城市新房成交面積與5月同期相比跌幅高達16.9%,成為今年上半年僅次于春節所在2月的第二低位。買房人觀望依舊,地方政府只說不做,多手段微調松綁,樓市多空博弈漸入高潮。

  成交繼續下探

  進入6月份以來,中原地產重點監測的54個城市目前日平均新房成交量維持在55萬平方米,較5月同期低近20個百分點。截至到6月22日,54個重點監測城市新房成交面積環比跌幅達到16.9%,而此前的5月份,已經是樓市被認為整體轉冷的時期。6月的繼續低迷,更加深了各方寒意。

  一線城市供過于求的趨勢愈演愈烈,廣州、北京表現得最為明顯,平均庫存消化周期已飆升至12個月。6月16日至6月22日廣州新建商品住宅網簽1258套,比上周1455套減少13.53%,銷售面積16.36萬平方米,環比減少10.23%。成交金額方面,全市累計銷售金額25.58億元,環比跌幅7.54%。同期北京新房僅成交978套,環比跌幅超過9個百分點;成交面積10.73萬平方米,環比下跌1.75%。成交金額28.59億元,環比下降1.48%。

  值得一提的是,近期釋放出的首套房貸定向寬松信號,以及限購松綁的傳聞,也很難在短時間內對樓市整體回暖產生實質效應。房地產市場觀望情緒濃厚,大部分城市房價近乎停滯,部分城市以價換量情況正從個別樓盤向區域擴散。

  在最早出現大規模降價引發討論的重點二線城市杭州成交繼續下探。6月16日至6月22日,杭州主城區新建商品房成交套數環比下降18.96%,余杭區新建商品房成交套數環比下降13.47%,蕭山區新建商品房成交套數環比下跌18.4%。截至6月22日,杭州主城區商品房可售套數為61303套,庫存繼續上升。

  房企掛牌增加

  成交量低迷的背后,是中小房企愈發艱難的處境。6月16日至6月22日,北交所企業國有產權項目成交金額3.76億元,房地產業、建筑業、金融業居成交金額前三位,當下北交所掛牌的房地產項目達到了26宗,連續多周增加。同期上交所新推掛牌金額居首的行業同樣是房地產業,一周新推掛牌金額合計達到16.51億元。

  業內人士指出,北交所與上交所房地產項目掛牌量的增加,或許與前些年非房地產業企業大規模進軍樓市,當下又因大勢不好被迫退出相關。此前寧波、惠州曾出現當地中小房企資金鏈斷裂、破產清算的案例,也折射出中小房企當下困境。

  即使在上市房企中,資金鏈偏緊的情況也愈發嚴重。今年1 季度,23 家A 股上市房企實際資產負債率達到55%,僅次于2008 年3 季度56%的歷史峰值水平。5月,十家標桿房企共計融資31.50億元,環比大幅回落73.3%。融資金額已連續三個月回落,并創近11個月以來新低。

  住建部政策研究中心主任秦虹表示,當下信貸政策和貨幣政策偏緊,房企貸款成本普遍上升,貸款增速明顯放緩,是本輪房地產調控的主要表現!胺康禺a業已經從此前多年的供不應求,轉向整體供求平衡,甚至局部供大于求,房地產行業高速增長時代已經過去,趨勢性機會將越來越少,未來房企的主流將是結構性機會,只有更加專業、融資能力強的房企更容易抓住機會!鼻睾绫硎。

  普遍依靠大趨勢的中小房企,無疑將更難抓住未來的結構性機會。

  政策博弈

  在土地財政壓力下,地方政府的救市努力也在繼續。最新“冒頭”的是先發布再收回,然后再次宣布放開限購政策的呼和浩特市。6月24日,呼市第一次公布了這份涉及取消限購、對外來人口放開、調整公積金政策的樓市文件。但當天下午官方宣布文件收回,修改后將再次發布,對此給出的原因是“打印錯誤”。6月26日,文件將“二套住房”改為“二手住房”后再度發布。

  呼和浩特市成為限購政策執行以來,第一個以明確發文形式松綁限購的城市。此前各個城市的“救市”政策,多以戶籍政策調整、房款公積金貸款、補貼契稅和放寬限價政策等方式執行。即使有被傳松綁限購政策的城市,也大多采取對房企的口頭通知形式。

  呼和浩特市此次宣布限購松綁,與其現狀密切相關。作為一個總人口300萬,城市人口僅200萬的二線城市,目前可售庫存高達12萬套,按當前每月1000套左右的銷售量計算,全部去化需要10年。

  更夸張的是,該市近5年政府出讓的住宅用地合計2120萬平方米,未來潛在供應預計將達到10萬套以上。供應遠大于需求,使得呼和浩特樓市面臨僵化局面!昂艉秃铺貙ο拶彽姆砰_,也符合分類調控的指導思想,只不過當地會在短期內面臨較大的輿論壓力!鄙鲜鰳I內人士對新金融記者表示。

  新金融記者統計,今年以來已經至少有13個城市發布了各類利好于當地樓市的政策措施,也取得了一定效果。不過在信貸趨緊的情況下,房地產市場想走出一波上揚行情,困難較大。

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