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房貸新政在京逐漸落地 專家:可能對剛需不利

發表時間:2014/10/14 9:30:30
房貸新政在京逐漸落地 專家:可能對剛需不利
 

房貸新政出臺已經有兩周多了,目前在北京“貸清不認房”政策普遍已經開始實施,但市場最關心的信貸折扣利好還沒有體現。業內人士認為,在目前資金價格情況下,銀行吸儲難度非常大,這種情況下,不僅7折不可能,連9折以下的貸款折扣出現的可能性都非常低。

  長假前,央行、銀監會出臺的房貸新政已經在不少銀行開始執行。昨天,北京青年報記者從北京多家銀行獲悉,由于新政比較具體,所以各銀行普遍開始執行首套房和二套房的新認定標準,但是在銀行具有自主決定權的房貸利率方面,目前暫未見松動,首套房貸利率大多還是基準,優質客戶在滿足一定條件的基礎上可以享受最低9折。

  銀行

  首套房利率7折鐵定虧錢

  此前,工行、農行、建行、中行、招行等銀行總行都宣布已執行新政,內容與央行、銀監會的文件基本無異,并沒有進一步的具體內容。建行等銀行明確表示,有關的具體操作由各地分行掌握。事實上,由于新政對首套房和二套房的認定基本明確,目前市場更關心首套房貸款利率和二套房的首付能否下調。據北青報記者了解,目前,農行、工行、招行等多家銀行的北京地區細則并未正式出臺。

  在分行中,建行北京市分行表示已經出臺房貸新政細則,對首套房的認定標準已按新政執行,除此之外,對有一套房、未還清貸款的北京客戶,再購房貸款首付比例由原來的70%降至60%。對外地客戶在外地沒有貸款記錄或已結清貸款且北京沒有購房,在京購房按照首套房政策執行。

  利率方面,在央行的通知中,首套房利率下限最低可執行基準利率的0.7倍。不少銀行人士對此表示,這么低的利率銀行肯定虧錢,實際執行利率難以在現有水平大幅下降。某城商行有關人士告訴北青報記者,該行的房貸細則暫時還沒有正式下發,首套房利率原則上仍會執行基準利率,對優質客戶可以優惠到9.5折。

  據了解,目前商業銀行5年期以上貸款的基準利率為6.55%,7折下來就是4.585%,而5年期定存基準利率為4.75%,按照多數銀行現行上浮10%的標準計算,實際執行就是5.225%,這比貸款利率7折后的4.585%反倒高出0.64個百分點,因此銀行如果做7折貸款鐵定是虧錢的,考慮到貸款的運營成本,對某些銀行來說,就算給到9折也不一定掙錢。

  一家股份制銀行人士直言,該行5年以上資金內部價格是5.6%,如果按5年期以上貸款6.55%的基準利率放貸,意味著凈利差還不到1%。這1%很難覆蓋基本運營費用、考核費用和信用成本。

 市場

  9折的優惠暫時也未大批實施

  北青報記者在新政發布兩星期后走訪部分二手房中介后發現,北京市場未有7折利率,即便9折的優惠暫時也未大批實施。

  一些二手房中介表示,目前“貸清不認房”政策普遍已經開始實施,即第一套房產貸款還清后,新購買房產可按照首套房執行。

  北青報記者在采訪過程中,正好遇到有人成為新政策的受益者。張先生在新政前剛交了一套房的定金,因為他本身有一套房,再購買按照老政策只能是二套房,貸款利率要1.1倍。9月底新政出臺,他就符合新政策了,可以按照首套房辦理。

  據了解,這主要是因為張先生的貸款手續還沒有走到審批的程序,只是在提交資料階段。新政實施,他就能夠享受到優惠。目前他辦貸款的銀行已經讓他等候通知,等具體細則出來后就可以接著辦理了。

  對于央行提出的利率優惠,中介公司普遍表示沒有想象的力度大。目前,據融360數據顯示,在北京提供房貸業務的29家銀行中,首套房商貸最低為基準利率的0.9倍,與7折利率相去甚遠。

  這幾家打折的銀行分別為中信銀行、招商銀行、匯豐銀行、浦發銀行和郵儲銀行。

  從貸款的角度,銀行會根據信用狀況等多種數據來評估貸款人的資質,這也是7折利率很難一刀切的原因。為了拿到略微優惠一點的利率,有些購房人還被要求附加條件,比如貸款額度一定比例的存款,辦理信用卡等。而在實際申請時,購房人和銀行之間基本沒有協商和談判機會,到底是幾折完全是銀行說了算。

  專家

  貸款新政可能對剛需無房戶不利

  中原地產首席分析師張大偉分析認為,市場最關心的信貸折扣利好目前沒有體現,本次央行文件中,提及最低7折的首套房貸款利率下限,但這并非新政,只是常規性的條款內容,在目前資金價格情況下,銀行吸儲難度非常大,不僅7折不可能,連9折以下的貸款折扣出現的可能性都非常低。

  交通銀行首席經濟學家連平也認為,從房貸成本來說,不大可能降到7折利率。目前,銀行的負債成本和前些年相比有了很大提升,按照目前一般的負債成本計算,再考慮利差收窄、息差收窄,如果住房貸款低于8.5折,銀行就沒有錢賺了,在9折左右銀行還可能愿意做。

  連平建議,銀行應統籌安排,優先保障個人房貸業務規模,調整組織架構,精簡貸款審批流程,提高放款效率。

  他建議中國銀行業協會主導開展個人住房貸款業務定價的指引和協調,在支持民生消費的同時,兼顧銀行運營的商業可持續性。房貸利率調整下限的確定應充分考慮銀行的利差狀況、營業成本和風險成本,使銀行具有持續支持個人住房貸款的積極性。

  張大偉還擔心,新政執行后剛需可能受到歧視,松綁的二套房政策,可能會對剛需無房戶不利,如果銀行額度不變,銀行必然會更愿意貸款給已經結清貸款的擁有一套房業主,這種業主還款能力強。后續可能銀行針對不同客戶有不同的執行政策,所以剛需可能受到影響。

                                                                                                                                                                     2014-10-14  來自北京青年報

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